Neue gemeinnützige Gruppe will Ann Arbor „gerechten Wohnraum“ bieten

ANN ARBOR, MI – Peter Allen schätzt, dass Ann Arbor einen Mangel an mindestens 5.000 bis 10.000 Wohneinheiten hat.

Angesichts des niedrigen Angebots und der hohen und steigenden Preise fahren viele Menschen, die aus diesem teuren Immobilienmarkt herausgepreist sind, eine Stunde, um zu ihren Jobs in der Stadt zu gelangen, sagte er.

“Wenn Sie in Ann Arbor arbeiten, sollten Sie in der Lage sein, in Ann Arbor zu leben”, behauptet Allen. “Die Idee, dass man eine Stunde pendeln muss, ist aus vielen Gründen falsch, nicht nur für den Einzelnen – für die Gesellschaft und für den Klimawandel.”

Allen, ein lokaler Immobilienentwickler, der viele Jahre an der University of Michigan Vorträge über solche Themen gehalten hat, hat eine neue gemeinnützige Gruppe gegründet, um der Stadt bei der Bewältigung ihrer Herausforderungen in Bezug auf Wohnungsnot und Erschwinglichkeit zu helfen.

Es heißt Equitable Ann Arbor Land Trust, kurz EA2, und seine Mission ist es, die Entwicklung von „gerechtem Wohnen“ zu katalysieren, wobei der Schwerpunkt auf Erschwinglichkeit, kreativer Platzierung, ökologischer Nachhaltigkeit und gemischter Nutzung liegt.

“Mein Ziel ist es, fünf Jahre lang Leiter dieser gemeinnützigen Organisation zu sein und in den nächsten fünf Jahren erhebliche Fortschritte zu erzielen. Dann werde ich dies jemand anderem übergeben, aber ich hoffe, dass das EA2-Board für immer da sein wird.” sagte Allen, der plant, sich nach 40 Jahren Unterricht im nächsten Jahr von UM zurückzuziehen.

“Dies ist mein Schwanenlied”, sagte er.

Während die lokale Wirtschaftsförderungsgruppe Ann Arbor SPARK ein Jobgenerator ist, wird EA2 ein Wohnungsgenerator sein, sagte Allen.

“Es wird eine Ergänzung zu SPARK sein, das sehr, sehr gut funktioniert hat”, sagte er. “Tatsächlich hat es so gut funktioniert, dass es dazu beigetragen hat, das Wohnungsproblem zu verschärfen.”

Die fehlende Mitte

Allen hat sich letztes Jahr mit Sarah Lorenz, einer seiner ehemaligen Schülerinnen, zusammengetan, um EA2 zu starten.

Sie haben einen freiwilligen Vorstand zusammengestellt, der sich aus etwa einem Dutzend lokaler Experten für Immobilienentwicklung, Finanzen, Architektur, Stadtplanung und Nachhaltigkeit zusammensetzt.

“Es ist eine Gruppe von Menschen, die in der Gemeinde verwurzelt sind und viel Fachwissen in Bezug auf Entwicklung, Wohnen und gemeinnützige Arbeit haben”, sagte Lorenz.

Sie hoffen, die steigende Flut unerschwinglicher Wohnungen einzudämmen und die Entwicklung von „fehlenden mittleren Wohnungen“ zu fördern, was zwischen den bezahlbaren Einheiten, die die städtische Wohnungskommission und Avalon Housing bauen, und den Luxuseinheiten, die der Privatsektor baut, liegt, sagte sie.

„Im Moment gibt es eine Menge Anstrengungen, die Früchte für bezahlbaren Wohnraum tragen, und wir sehen uns eine Nische an, die etwas darüber liegt, eine Art durchschnittlicher Hausbesitzer aus der Region mit mittlerem Einkommen oder darunter – wissen Sie, Lehrer und andere Beamte, die es jetzt wirklich schwer haben, eine Wohnung zu finden, die sie sich leisten können “, sagte Lorenz.

Eine fünfstöckige Wohnanlage im Bau bei 309 S. Ashley an der Ecke Ashley Street und Miller Street in Ann Arbor am Freitag, 30. April 2021.Jacob Hamilton | Die Ann Arbor News

Der Ann Arbor-Immobilienmarkt ist so gentrifiziert, dass er viele demografische Gruppen auspreist, sagte Allen.

Laut Zillow.com betrug der typische Hauswert in der Region Ann Arbor im März 411.196 US-Dollar, gegenüber 339.000 US-Dollar vor fünf Jahren und weniger als 250.000 US-Dollar vor einem Jahrzehnt.

“Als Faustregel gilt, dass Sie sich ein Haus leisten können, das zweieinhalb Mal so hoch ist wie Ihr Gehalt”, sagte Allen. “Wenn Sie nicht mehr als 100.000 US-Dollar verdienen, können Sie in Ann Arbor nichts kaufen.”

Das erste Haus, das Allen und seine Frau vor vielen Jahren in Ann Arbor für 37.000 Dollar gekauft hatten, wurde gerade für 650.000 Dollar verkauft, sagte er.

“Es ist falsch”, sagte er.

“Niedrig hängende Früchte”

Das lokale Beschäftigungswachstum ist der Haupttreiber der EA2-Agenda. Vor der COVID-19-Pandemie schien es für jede neue Wohneinheit etwa sieben bis zehn Arbeitsplätze zu geben, sagte Allen und stellte fest, dass Zehntausende Menschen zur Arbeit in die Stadt pendeln.

“Wir glauben, dass der Arbeitsmarkt wieder so stark oder sogar noch stärker sein wird als vor COVID”, sagte er. “Und deshalb wird das Problem genauso schlimm sein.”

Also, was ist die Lösung?

Allen und seine Gruppe suchen in Ann Arbor nach möglichen Standorten, um preisgünstigere Wohnungen hinzuzufügen.

Die Stadt leistet bereits großartige Arbeit mit Plänen, bezahlbaren Wohnraum durch eine neue Millage zu erweitern, aber es werden noch mehr Wohnungen benötigt, sagte Allen.

EA2 kann dazu beitragen, dass private Entwicklungen etwa 20 bis 25% bezahlbaren Wohnraum für Menschen umfassen, die bis zu 60 bis 80% des Gebietsmedianeinkommens verdienen, während die restlichen 75 bis 80% der Einheiten marktüblich sind, sagte er.

EA2 wäre ein Vermittler von Entwicklungen, nicht der eigentliche Entwickler, sagte Allen. Er stellt sich vor, dass die Gruppe dabei hilft, Standorte für die Entwicklung vorab zu genehmigen, und als Katalysator dient, um Entwickler für die Erstellung bereits genehmigter Projekte zu gewinnen.

Während die gemeinnützige Organisation möglicherweise Gebühren von Entwicklern erhebt, um ihre Arbeit zu finanzieren, sagte Allen, dass er und die Vorstandsmitglieder von EA2 unbezahlt sind und keine finanzielle Rendite erhalten werden.

Er betrachtet Parkplätze der Stadt, des Landkreises, der Universität, der Schulen und des Washtenaw Community College als die „niedrig hängenden Früchte“ in Bezug auf potenzielle Entwicklungsstandorte. Er sagt voraus, “wir könnten den Niedergang des Automobils im Laufe der Zeit sehen” und schlägt vor, das Parken auf das erforderliche Minimum zu reduzieren.

Allen verweist auf die „riesigen Parkplätze“ an der Wines Elementary und der Forsyth Middle School als Beispiele für nicht genutzte Immobilien, von denen er glaubt, dass sie eine gemischt genutzte Entwicklung, einschließlich Wohnen und Einzelhandel, begrüßen könnten. Wenn dies in der ganzen Stadt passieren sollte, schlägt Allen vor, dass es Ann Arbor helfen könnte, sein Ziel „20-Minuten-Nachbarschaften“ zu erreichen, um einen bequemen Zugang zu den Grundbedürfnissen zu gewährleisten.

“Und wir bitten die Schulen, die Stadt, den Landkreis oder die USA nicht, ihr Land an uns zu verkaufen”, sagte Allen. “Wir bitten sie, das Land zu errichten, wir bekommen es berechtigt, in Zonen unterteilt, den Standort geplant und wir schreiben einen 99-jährigen Pachtvertrag mit dem Eigentümer.”

Auf diese Weise erhalten die öffentlichen Einrichtungen eine neue Einnahmequelle und die Entwicklung wird in die Steuerliste aufgenommen, sagte Allen.

Land ist in der Regel 20-25% des Wertes der Entwicklung wert, so dass die Reduzierung der Vorabkosten mit einem Landpachtvertrag dazu beiträgt, dass die Zahlen funktionieren, sagte er.

Große und kleine Projekte

Es gibt mehrere Schwerpunkte für EA2, sagte Allen. Das erste ist die Minderung der Gentrifizierung und kreative Lösungen für fehlende mittlere Wohnungen, einschließlich des Hinzufügens von zusätzlichen Wohneinheiten zu Einfamilienhäusern und anderen Entwicklungen in der Nachbarschaft.

„Unterstützung des ADU-Baus mit modularen Optionen, innovativen Finanzierungen und / oder Partnerschaftsstrukturen“, heißt es im EA2-Plan, in dem verschiedene Möglichkeiten erörtert werden, um Bewohnern mit mittlerem Einkommen und Arbeitern zu helfen, Häuser zu besitzen.

Der Vorschlag würde es über 22.000 Häusern in Ann Arbor ermöglichen, zusätzliche Wohnungen hinzuzufügen

“Fokus zwei sind größere Angebote wie in der Innenstadt”, sagte Allen und erwähnte verschiedene Parkplätze in der Innenstadt, einschließlich des County-Parkplatzes in den Straßen Ann und Main.

Diese größeren Deals würden Partnerschaften mit öffentlichen Landbesitzern beinhalten, um Wohnungen mit gemischtem Einkommen zu bauen, wobei der Schwerpunkt auf kreativer Platzierung und Nachhaltigkeit liegt, heißt es im EA2-Plan, in dem das Ziel umrissen wird, Wohnungen an das Beschäftigungswachstum in der Nähe von Arbeitsämtern und Transitlinien in Ann Arbors Kern und zu bringen Umfang.

EA2 hat sich an die Stadt, den Landkreis, die Schulen und die Universität gewandt und alle haben gesagt, dass es interessant klingt, aber sie möchten, dass die Gruppe zuerst einen Deal demonstriert, sagte Allen.

“Wir haben uns auf die Innenstadt und einige Infill-Sites konzentriert, und ich kann Ihnen nicht genau sagen, wo”, sagte er.

Das Standard-Hochhaus

The Standard, eine im Bau befindliche Studentenwohnsiedlung außerhalb des Campus in Main und Liberty in Ann Arbor am Freitag, den 30. April 2021.Jacob Hamilton | Die Ann Arbor News

Die Gruppe wartet immer noch darauf, wie sich die Pläne der Housing Commission entwickeln, bezahlbaren Wohnraum auf mehr städtischen Grundstücken zu entwickeln. EA2 könnte versuchen, sich zu engagieren oder einen Entwickler auf einigen Websites zu gewinnen, sagte Allen.

Jennifer Hall, Executive Director der Housing Commission, sagte, sie wisse noch nicht genug über die Gruppe, um Kommentare abzugeben.

Derek Delacourt, der Community Services Administrator der Stadt, sagte, EA2 könne bieten oder Teil eines Entwicklungsteams sein, das wie jeder Entwickler für Stadtprojekte bietet.

“Meine Gespräche mit Herrn Allen waren konsistent. Die Stadt kann seine Gruppe nicht anders behandeln oder mit ihr zusammenarbeiten als andere Gruppen, die sich der Stadt bezüglich der Entwicklung privater oder öffentlich gehaltener Parzellen nähern”, sagte er.

EA2 könnte mit einem oder zwei Entwicklern zusammenarbeiten, wenn diese die Ziele der Gruppe teilen und EA2 einen Mehrwert schaffen kann, der im Einklang mit seiner Mission steht, Chancengleichheit zu schaffen, sagte Allen.

“Wir möchten auch langfristig ein Partner des Entwicklers sein, um die Interessen der Stadt zu schützen und sicherzustellen, dass die Erschwinglichkeit gut, richtig und langfristig gewährleistet ist, insbesondere bei einem Grundstückspachtvertrag”, sagte Allen.

„Wenn sie einen Prozentsatz ihres Einkommens oder einen Prozentsatz ihres Nettobetriebsertrags an den Landbesitzer zahlen müssen, möchten wir der Treuhänder sein, der diesen Prozess als gemeinnützig überwacht. Es ist komplex, aber es war ein Präzedenzfall in anderen Städten, es wurde daran gearbeitet und Community Land Trusts sind nicht neu. “

Stadtratsmitglied Julie Grand, D-3rd Ward, sagte, sie habe nicht genug gesehen, um sich zu den Plänen von EA2 zu äußern, aber die Wohnungskrise der Stadt sei ein unglaublich komplexes Problem, und die Lösung werde nicht nur aus einer Hand kommen.

“Wir werden es nicht nur mit der Millage reparieren, wir werden es nicht nur mit dem privaten Sektor reparieren”, sagte sie. “Wir müssen alle zusammenarbeiten. Je mehr Menschen und Gruppen konstruktiv zur Lösung dieses Problems beitragen möchten, desto besser.”

John Mirsky, der als städtischer Energie- und Umweltkommissar an Nachhaltigkeitsthemen gearbeitet hat, ist Vizepräsident des EA2-Vorstands. Die Gruppe kann eine Rolle bei der Förderung einer nachhaltigen, lebendigen Gemeinschaft spielen, die ein Vorbild für andere ist, sagte er.

Ein Teil des EA2-Plans für eine bessere Mobilität besteht darin, die Stadt dazu zu bringen, ihre Vision für den Treeline-Stadtpfad für Fußgänger und Radfahrer zu erweitern und ihn zu einer 14-Meilen-Schleife um die Stadt zu machen.

Die Galerie Eigentumswohnungen

The Gallery, eine Wohnanlage an der Ecke Ashley Street und Jefferson Street in Ann Arbor am Freitag, 30. April 2021.Jacob Hamilton | Die Ann Arbor News

“Für Ann Arbor, von Ann Arbor”

Lorenz, eine gebürtige Ann Arbor, sagte, ihr Ehemann sei ein Bauunternehmer und sie wollten günstigere Wohnungen in der Stadt bauen, aber die Grundstückspreise und die Baukosten treiben neue Wohnungen in einen ziemlich teuren Bereich.

EA2 kann eine Vermittlerrolle bei der Schaffung von Wohnungen mit moderaten Kosten, der Zusammenarbeit mit lokalen Bauherren und der Suche nach Finanzmitteln von Stiftungen und Finanzinstitutionen für die Gemeindeentwicklung spielen, sagte Lorenz.

“Ein kleiner Satz, den wir herumgeworfen haben, ist die Entwicklung von Ann Arbor für Ann Arbor”, sagte sie.

EA2 versucht, Ideen aus verschiedenen Teilen des Landes zu sammeln, aber in gewisser Weise ist Ann Arbor insofern einzigartig, als es sich um eine Blase wirklich teurer Wohnungen handelt, deren Wohnraum innerhalb einer Autostunde viel günstiger ist, sagte Lorenz.

Entwickler werden von der EA2-Vision angezogen, wenn sie ausreichende Dichte-Boni erhalten, die es ihnen ermöglichen, im Austausch für die Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum größere Gebäude zu bauen, sagte Allen. Und die Preise, die sie für die marktüblichen Einheiten mit 75-80% erhalten, werden dazu beitragen, die erschwinglichen Einheiten mit 20-25% zu subventionieren, sagte er.

Zusammen mit Landpachtverträgen und möglichen Subventionen aus der bezahlbaren Wohnungsmühle der Stadt funktionieren die Zahlen, sagte Allen.

“Und ich habe es mehreren Entwicklern bewiesen, die diesen Plan unbedingt in Ann Arbor umsetzen möchten”, sagte er.

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