A ‘faux landlord’ home rental scam is destroying lives in Detroit

Kritiker sagen, dass die Land Bank – die über 64.000 leere Grundstücke und 13.000 Häuser besitzt und damit der größte Immobilienbesitzer der Stadt ist – einen Teil der Schuld an der Verbreitung des gefälschten Vermieterbetrugs trägt, weil sie ihre Immobilien nicht im Auge behält.

Die Behörde räumt ein, dass sie nicht immer in der Lage ist, Kontakt zu den Menschen aufzunehmen, die in ihren schätzungsweise 2.400 bewohnten Häusern leben, was es Betrügern ermöglicht, in die Häuser einzubrechen und sich dann glaubhaft als Vermieter auszugeben.

„Wir sind sicherlich durch Größe, Umfang und Budget begrenzt“, sagte Alyssa Strickland, eine Sprecherin und fügte hinzu, dass die Behörde „jeden Tag fleißig daran arbeitet, mit Menschen in Verbindung zu treten, die in Häusern der Landbank leben“.

Die Land Bank hat Anfang letzten Jahres eine Ein-Personen-Einheit für die Integrität von Immobilien eingerichtet, um gemeldete Betrügereien zu untersuchen, und hat seitdem 10 Fälle an die Polizei verwiesen, sagte Strickland.

Einige dieser Fälle sind jetzt Teil einer Ermittlung wegen Betrugs, die die Polizei verfolgt, sagen Beamte.

“Wir tun alles, um diese Personen zur Verantwortung zu ziehen”, sagte der Polizeihauptmann Gerry Johnson Jr. und fügte hinzu, dass die Abteilung sich der Prävalenz des Betrugs bewusst ist, aber sagt, dass diese Fälle “sehr komplex” sind und oft Menschen mitmachen falsche Namen und Ausweise.

Das Büro von Bürgermeister Mike Duggan verwies Fragen an Lawrence Garcia, den führenden Anwalt der Stadt, der sagte, er sei in seiner Privatpraxis auf anekdotische Beispiele des Betrugs „gestolpert“, habe sich aber seit seinem Eintritt in die Verwaltung in . nicht viel Gedanken über das Problem gemacht 2018. Er schlug vor, dass einige in diesem Jahr angekündigte städtische Wohnungsinitiativen helfen könnten, darunter ein Programm – finanziert mit Covid-Hilfsdollars –, um Mietern, denen eine Räumung droht, Anwälte zur Verfügung zu stellen.

„Der Vermieter wird sich auf keinen Fall an die Mietregistrierungsverordnung halten, wenn er nicht einmal das Land besitzt“, sagte er.

Was die Polizei betrifft, so ist nicht klar, wie oft sie überhaupt von Betrügereien hört. Von den acht Opfern, die von NBC News und Outlier interviewt wurden, kontaktierte nur eines die Behörden. Andere sagten, sie befürchten Vergeltungsmaßnahmen ihrer Betrüger.

Poydras, der Mieter, der sagte, er habe zwei Welpen verloren, sagte, er habe die Polizei nicht gerufen, weil er ihnen nicht traue.

McCarty von Michigan Legal Services sagte, viele seiner Kunden seien zu sehr darauf konzentriert, eine neue Wohnung zu finden, um einen Bericht einzureichen. Er sagte, er habe auch nie die Polizei benachrichtigt, da Betrüger hinter falschen Namen und getrennten Nummern zu verschwinden scheinen.

“Wir haben uns alle damit abgefunden, dass dies die ganze Zeit passiert”, sagte McCarty.

„Wir sagen zu unseren Kunden: ‚Schauen Sie, Sie wurden verarscht. Lass uns weitermachen. Wir können Ihnen bei der Vermittlung einer Wohnung helfen, Ihnen helfen, etwas mit dem aktuellen Eigentümer zu verhandeln, aber Sie bekommen dieses Geld auf keinen Fall zurück.’“

Wenn die Polizei eingreift, liegt es normalerweise daran, dass sie einen Anruf von einem Hausbesitzer erhalten, der sich über Hausbesetzer in ihrem Haus beschwert, aber das endet oft nicht gut für die Mieter, sagte Phillips, der Anwalt, der auch die United Community Housing Coalition leitet. eine Wohnhilfeorganisation.

„Oft lautet die Antwort der Polizei ‚Du musst raus‘ und alles ist verloren“, sagte Phillips und fügte hinzu, dass viele Betrugsopfer nicht einmal die Chance bekommen, ihren Fall vor Gericht zu vertreten, weil die Polizei sie herausdrängt und sie als Hausbesetzer betrachtet. und nicht Mieter, die Anspruch auf den Rechtsschutz des Räumungsverfahrens haben.

„Das ist verheerend“, sagte Phillips. „Stellen Sie sich vor, alles, was Sie besitzen, liegt am Straßenrand oder in einem großen Müllcontainer.“

Die Richtlinien der Polizeibehörde fordern die Beamten auf, diese Fälle an die Gerichte zu verweisen, anstatt Menschen aus ihren Häusern zu entfernen, sagte Johnson.

Als Derrick und Maurice im April verschwanden, machte sich Walker Sorgen.

Sie wusste, dass etwas nicht stimmte.

Dann, im Juni, öffnete sie ihre Post und fand eine Vorladung, in der sie des Hausfriedensbruchs beschuldigt und aufgefordert wurde, vor einem Wohnungsgericht zu erscheinen. Sie überprüfte den Umschlag, um sicherzustellen, dass ihr Name darauf stand.

„Das muss ein Fehler sein“, sagte sie. „Ich hatte das Haus gekauft. Ich hatte jede Quittung. Ich hatte den Mietvertrag. Weißt du, ich bin 65 und du schickst Leuten solche Sachen, die wahrscheinlich einen Herzinfarkt erleiden.“

Erst als sie zu ihrem virtuellen Gerichtstermin im Juli erschien und sich mit einem Anwalt in Verbindung setzte, erfuhr sie, dass sie möglicherweise Opfer eines Betrugs geworden war.

Der Anwalt, der ihr durch das städtische Programm für Mieter, die einer Räumung drohen, zugewiesen wurde, teilte ihr mit, dass der Besitzer ihres Hauses kein Mann namens Derrick war.

Als Walker 2019 in ihren Bungalow einzog, zeigten Aufzeichnungen, dass der Besitzer eine Pennsylvania-Firma namens RHMS Group war, die das Haus 2017 bei einer Grafschaftssteuer-Auktion für 8.500 US-Dollar kaufte.

RHMS, das fast 70 Immobilien in der Nähe von Detroit besitzt, verkaufte das Haus am 2. Juni für 25.000 US-Dollar an ein Unternehmen aus Florida namens Boccafe LLC.

Drei Wochen später, wie Gerichtsakten zeigen, reichte Boccafe Räumungspapiere ein.

Das Unternehmen hatte keine Ahnung, dass Walker Zahlungen für das Haus geleistet hatte, sagte Anwalt Randy LeVasseur, dessen Kanzlei sowohl Boccafe als auch RHMS vertritt.

Walker war verblüfft über den Zeitpunkt des Verkaufs, der stattfand, nachdem sie zwei Jahre damit verbracht hatte, das Haus zu verbessern und den Vertrag abzubezahlen.

“Ich war hier, offen”, sagte sie. „Wie konnten sie in drei Jahren nicht einmal die Straße entlangfahren und sich das Haus ansehen? Es war nur: ‚Das ist Detroit und das ist uns egal. Wir haben dieses Haus und wir werden es leer stehen lassen, völlig durcheinander und zerstören die Eigentumswerte anderer Leute.’“

Martin Szumanski, der Präsident von RHMS, sagte, er glaube, dass sein Haus von 2018 bis zu seinem Verkauf im Juni leer stand.

Szumanski, der in Kalifornien lebt, sagte, er habe 2018 15.000 US-Dollar für die Renovierung des Anwesens ausgegeben, lehnte es jedoch ab, Aufzeichnungen über diese Arbeiten vorzulegen. Als Walker sagte, sie habe das Haus 2019 gefunden, sagte Szumanski, er sei von einem Auftragnehmer betrogen worden, der ihm Renovierungsarbeiten in Rechnung gestellt hatte, die nie abgeschlossen wurden. (Der Bauunternehmer bestritt dies und sagte, er und Szumanski hätten sich über die Baukosten nicht einig.)

Szumanski sagte, er reist mehrmals im Jahr nach Detroit, um die Häuser des Unternehmens im Auge zu behalten, obwohl er sich nicht sicher ist, ob er Walkers Haus besucht hat.

„Detroit ist bemerkenswert zwielichtig“, sagte Szumanski. „Der Grund dafür in Detroit ist, dass es dort eine leider naive Bevölkerung gibt, die ihre Rechte nicht kennt und nicht weiß, wie man Dinge recherchiert oder untersucht, und es gibt zwielichtige Leute, die versuchen, das auszunutzen. ”

Walkers Gerichtsverhandlung im Juli sei kurz gewesen, sagte sie.

Als sie dem Richter mitteilte, dass sie glaube, die Eigentümerin des Hauses zu sein, forderte der Richter sie auf, mit ihrem Anwalt zu sprechen, und vertagte die Entscheidung über die Räumung.

„Eine Art Sicherheitsnetz“

Der Wohnungsbetrug kommt so oft vor, dass Alysse Miller, die Programmmanagerin der Landbank für bewohnte Häuser, schätzt, dass jeder fünfte Anrufer wegen des Rückkaufprogramms der Behörde Einwohner ist, die die falsche Person bezahlt haben, um ihr Haus zu kaufen oder zu mieten.

Das von Miller durchgeführte Buy Back-Programm ermöglicht es Bewohnern von Land Bank-Häusern, Hausbesitzer zu werden, wenn sie eine legitime Bindung zu diesem Haus nachweisen und andere Anforderungen erfüllen können, z.

Viele Antragsteller sind ehemalige Eigentümer oder Mieter, die nach einer Zwangsvollstreckung in einem Haus verblieben sind.

Aber eine beträchtliche Zahl, sagte Miller, sind Leute, die betrogen wurden.

Unter den Betrugsopfern, denen die Land Bank geholfen hat, ist eine vierfache Mutter, die 2018 einem Mann 800 US-Dollar gab, der sagte, er könne ihr eine Maisonette auf der Westseite von Detroit verkaufen.

Das Opfer teilte der Landesbank mit, dass sie mit dem Mann zu vier Orten gefahren sei: Die Bibliothek, wo er ein Blanko-Überweisungsformular ausdruckte; ihre Bank, wo das Paar das Formular unterschrieben und notariell beglaubigen ließ; das Wayne County Register of Deeds, wo das Formular eingereicht wurde; und das Finanzamt, wo sie das Opfer als Steuerpflichtigen aufgeführt haben.

Die „Kündigungsantragsurkunde“, die das Paar an diesem Tag registrierte, ist immer noch beim Landkreis aktenkundig. Das Dokument wurde ordnungsgemäß notariell beglaubigt.

Aber rechtlich war es bedeutungslos. Das Haus war 2012 zwangsversteigert worden und befand sich seit 2014 im Besitz der Landesbank, wie Aufzeichnungen zeigen.

Während die meisten Opfer das verlorene Geld nie zurückerhalten, sagte Miller, dass die Mutter von vier Kindern durch das Rückkaufprogramm das Eigentum an ihrem Haus übernehmen konnte.

Menschen, die in Privathäusern betrogen wurden – wie Walker – haben keine solche Option.

Aus diesem Grund sagen Befürworter, dass die Führer von Detroit aggressive Schritte unternehmen müssen, um Betrügereien zu verhindern, beginnend mit einer gründlichen Überprüfung des Wohnungsschutzes der Stadt.

„Wir brauchen einen landesweiten Systemwechsel, um den Wohnungsbau in Detroit stabilisieren zu können, und wir brauchen alle, die daran zusammenarbeiten“, sagte Anika Goss, die Detroit Future City, eine Denkfabrik für wirtschaftliche Entwicklung, leitet.

Ein leerstehendes Haus in Detroit.Sylvia Jarrus für NBC News

Jim Schaafsma, ein Anwalt für Wohnungswesen beim Michigan Poverty Law Program, forderte eine robuste Informationskampagne, um die Menschen auf den Betrug aufmerksam zu machen und auf den Wert einer Titelsuche zu achten, um sicherzustellen, dass die Person, mit der Sie es zu tun haben, rechtlich befugt ist diese Transaktion durchführen.“

Die Stadt muss gemeinnützige Organisationen und Kirchen mit den Werkzeugen ausstatten, um Menschen vor dem Kauf oder der Miete Wohnungsberatung anzubieten, sagte Lee Anne Adams, Senior Vice President für nationale Initiativen bei NeighborWorks America, die letztes Jahr ein Programm namens StopHomeScams.org gestartet haben.

Und Detroiter brauchen auch Zugang zu einem Rechtsbeistand, wenn sie einer Räumung ausgesetzt sind – selbst nachdem die Covid-Hilfsdollars versiegt sind, sagte Phillips.

„Gerechtigkeit muss her“

Die nächste Anhörung in Walkers Räumungsfall ist für Freitag geplant.

Phillips, der Teil von Walkers Anwaltsteam ist, sagte, dass sie wahrscheinlich nicht in der Lage sein wird, das Eigentum zu beanspruchen, es sei denn, Walker kann eine Verbindung zwischen dem Mann, den sie bezahlt hat, und dem ehemaligen Eigentümer der Immobilie nachweisen.

Ihre beste Option könnte darin bestehen, einen Deal auszuarbeiten, um das Haus vom derzeitigen Eigentümer zu kaufen oder zu mieten, sagte er, aber es ist nicht klar, ob der Eigentümer zustimmen wird.

LeVasseur, die Anwältin von Boccafe, reichte am 20. Oktober einen Antrag ein, in dem sie behauptete, dass Walker, obwohl sie im vergangenen Sommer vor Gericht behauptet hatte, dass sie Eigentümerin der Immobilie sei, keinen gültigen Beweis für diese Behauptung vorgelegt habe.

Betrügereien wie diese betreffen nicht nur Mieter, sagte LeVasseur letzten Monat in einem Interview. Sie verursachen auch Kopfschmerzen für Immobilienbesitzer, die mit Mietern festsitzen, die sie nicht ausgewählt haben. In einigen Fällen arbeiten seine Hausbesitzer-Kunden einen Vertrag aus, um den Mietern das Bleiben zu ermöglichen; zu anderen Zeiten, sagte er, “müssen wir einen Auszug arrangieren.”

Als Walker sich auf die Anhörung vorbereitete, sagte sie, sie wünschte, sie hätte einen Ort gehabt, an den sie sich um Hilfe wenden kann – sowohl bei der Unterzeichnung ihres Mietvertrags als auch später, als sie Schwierigkeiten hatte, die Urkunde auf ihren Namen zu schreiben.

“Es sollte eine Art Sicherheitsnetz geben, das Ihnen Schritt für Schritt sagt, was zu tun ist”, sagte sie. Sie glaubt, dass die Stadt einen Fonds haben sollte, um den Opfern zu helfen.

Sie sagte, sie würde nicht einmal daran denken, ihr Zuhause zu verlassen.

„Gerechtigkeit muss her. Punkt“, sagte sie. „Wir müssen hier Abhilfe schaffen, und es muss Gerechtigkeit sein.

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